Lors de la signature d'un bail commercial, il est essentiel de bien comprendre les enjeux liés aux charges et aux travaux. En effet, une mauvaise gestion de ces aspects peut rapidement mener à des litiges entre le bailleur et le locataire. Maître Sophie Bouvier-Belleville, avocat en droit des affaires à Graulhet, près de Gaillac et Lisle-sur-Tarn, vous livre ses conseils pour éviter les pièges.
Dans le cadre d'un bail commercial, les charges et les travaux sont souvent source de désaccords entre les parties. Le locataire peut se retrouver à payer des charges qu'il estime injustifiées ou excessives, tandis que le bailleur peut considérer que certains travaux incombent au locataire. Sans une bonne compréhension des obligations de chacun, la situation peut vite dégénérer. Imaginez par exemple un locataire qui refuse de payer des charges de copropriété, estimant qu'elles relèvent de la responsabilité du bailleur. Un tel litige peut mener à une procédure contentieuse, avec tous les frais et désagréments que cela implique.
La répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire est encadrée par les articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce. Le bailleur est tenu d'assurer certaines réparations, comme celles relatives au clos et au couvert, ainsi qu'aux équipements mentionnés au bail. Le locataire doit quant à lui prendre en charge les réparations locatives et d'entretien courant. Par exemple, si la chaudière tombe en panne, sa réparation incombera au bailleur si elle est mentionnée dans le bail, mais au locataire s'il s'agit d'un entretien courant comme un détartrage.
Par ailleurs, la loi Pinel a instauré depuis 2014 un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Tout ce qui n'est pas prévu dans cette liste reste à la charge du bailleur. Il est donc primordial de s'y référer attentivement lors de la conclusion du bail.
Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous recommandons de faire le point exhaustif sur les charges et travaux dès la signature du bail commercial. Listez précisément :
En cours de bail, nous vous conseillons de demander chaque année le détail des charges au bailleur. Vérifiez leur conformité avec l'inventaire prévu par la loi et le bail. En cas de doute, n'hésitez pas à solliciter des explications écrites. Sachez aussi que certains travaux ouvrent droit à une indemnisation du locataire pour trouble de jouissance.
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